종합부동산세 1세대 1주택자 기본공제 (12억원·공정시장가액비율 60%)

개요

종합부동산세(종부세) 1세대 1주택자 기본공제 12억원은 1세대 1주택을 단독으로 소유한 납세자에게 적용되는 핵심 공제 제도다. 일반 납세자(다주택자 포함)의 기본공제액 9억원보다 3억원 더 많은 12억원을 공제하여, 실질적으로 공시가격 12억원 이하 1주택자는 종부세가 발생하지 않는다.

2026년 종부세 과세기준일은 6월 1일이며, 이미 과세 여부가 결정된 상태다. 9월에는 특례 신청 기간이, 11월에는 고지서 발송이, 12월에는 납부기한이 도래한다. 지금 이 시기에 자신의 공제 적용 여부를 미리 점검해두는 것이 중요하다. 이 문서는 2026년 6월 기준 종합부동산세법 및 국세청 지침을 바탕으로 정리한다.

법적 근거

종합부동산세법 제8조 제1항: 1세대 1주택자의 주택분 과세표준 산정 시 12억원 공제, 그 외 9억원 공제 규정.
종합부동산세법 시행령 제2조의4: 공정시장가액비율(주택분 60%) 규정.
위 법령은 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 공정시장가액비율은 대통령령으로 매년 조정될 수 있다.

적용 대상

세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독 소유한 1세대
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 판정
배우자가 다른 주택을 소유하면 1세대 1주택자 요건 미충족 → 9억원 공제 적용
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(공시가 3억원 이하, 수도권 외) 등은 주택 수 산정 제외 특례 존재

과세표준 계산 구조

기본공제 12억원 효과

종부세 과세표준 계산 공식 (2026년 기준):

과세표준 = (주택 공시가격 합계액 - 기본공제액) × 공정시장가액비율(60%)

구분	기본공제액	공정시장가액비율
1세대 1주택자	12억원	60%
일반 (다주택자 포함)	9억원	60%

공정시장가액비율 60%

공정시장가액비율은 공시가격에 곱하는 비율로, 2023년부터 주택분 60%가 적용되고 있다. 대통령령으로 매년 조정 가능하므로 연도별 확인이 필요하다.

계산 예시 (2026년 기준)

공시가격	1세대 1주택자 과세표준	일반 과세표준
10억원	0원 (비과세)	(10억-9억)×60% = 6,000만원
12억원	0원 (비과세)	(12억-9억)×60% = 1억 8,000만원
15억원	(15억-12억)×60% = 1억 8,000만원	(15억-9억)×60% = 3억 6,000만원
20억원	(20억-12억)×60% = 4억 8,000만원	(20억-9억)×60% = 6억 6,000만원

과세표준에 세율(0.5%~5%, 2주택 이하)을 적용하여 산출세액을 계산한 후, 재산세 공제 및 고령자·장기보유 세액공제를 차감해 최종 납부세액을 산출한다.

부부 공동명의 1주택 특례

부부가 공동명의로 1주택을 보유하는 경우 두 가지 과세 방식 중 선택할 수 있다.

구분	기본 방식 (공동명의)	특례 신청 방식
기본공제	각자 9억원 (합산 18억원 효과)	12억원
고령자·장기보유 세액공제	적용 불가	최대 80% 적용 가능
신청 기간	-	매년 9월 16~30일

신청 전략: 공시가격이 높고 고령자·장기보유 세액공제 요건을 충족할수록 특례 신청이 유리하다. 공시가격이 18억원 이하이거나 세액공제 요건을 갖추지 못한 경우엔 공동명의 기본 방식이 유리할 수 있으므로, 반드시 개별 계산 후 선택해야 한다.

고령자·장기보유 세액공제와의 관계

12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제는 서로 다른 계산 단계에서 적용되는 별개의 혜택이다.

과세표준 단계: 공시가격 - 12억원 기본공제 = 과세기준금액
과세표준 확정: 과세기준금액 × 60%(공정시장가액비율) = 과세표준
산출세액: 과세표준 × 세율(0.5%~5%) = 산출세액
세액공제 적용: 산출세액 - 재산세 공제 - 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) = 최종 납부세액

즉, 1세대 1주택 고령·장기보유자는 기본공제 12억원으로 과세표준을 낮추고, 그 후 산출세액에서 추가로 최대 80%를 공제받을 수 있어 실질 세 부담이 현저히 낮아진다.

신청 방법 및 납부기한

단독명의 1세대 1주택자: 별도 신청 없이 12억원 공제 자동 적용 — 매년 11월 국세청이 고지서를 발송한다.
부부 공동명의 1주택 특례 신청: 매년 9월 16일~30일 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서에 신청.
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 신청: 해당 특례도 매년 9월 16~30일 신청.
종부세 납부기한: 매년 12월 1일~15일 (고지서 수령 후 납부).
분납: 납부세액이 250만원 초과 시 6개월 이내 분납 가능.

종부세 시즌 준비 체크리스트

매년 6~12월이 종부세 관련 핵심 일정이 몰리는 시기다. 여름~가을 사이에 미리 점검해두면 12월 납부 때 당황하지 않는다. 시기별 체크리스트:

시기	확인 사항
4~5월	공동주택 공시가격 확인 및 이의신청 (약 30일 이의신청 기간)
6월 1일 (과세기준일)	주택 보유 현황 확인, 1세대 1주택 요건 점검
9월 16~30일	공동명의 특례·합산배제·일시적 2주택 특례 신청
11월	종부세 고지서 수령 및 세액 내역 확인
12월 1~15일	종부세 납부 (250만원 초과 시 분납 선택 가능)

주의사항

⚠️ 공시가격은 시가(실거래가)가 아닌 정부 공시가격 기준이다. 매년 4~5월 발표되는 공동주택 공시가격을 확인해야 한다.
⚠️ 세대원 중 누구라도 다른 주택을 소유하면 1세대 1주택자 12억원이 아닌 9억원 공제가 적용된다.
⚠️ 공정시장가액비율(현행 60%)은 대통령령으로 매년 조정될 수 있으므로 연도별 국세청 공지를 확인해야 한다.
⚠️ 일시적 2주택·상속주택 등 특례는 별도 신청 필요 — 9월 16~30일 신청 기간을 놓치면 당해 연도 특례 적용이 불가할 수 있다.
⚠️ 12억원 공제는 과세표준 공제이지 세액공제가 아니다 — 공시가격 12억원 이하라면 과세표준이 0 이하가 되어 종부세 없음.
2026년 6월 기준 현행이며, 법 개정 시 변동 가능. 정확한 정보는 국세청(국번없이 126) 또는 세무사에게 확인.

FAQ

Q. 1주택 공시가격이 12억원 이하면 종부세를 내지 않아도 되나요? A. 네. 1세대 1주택자의 경우 공시가격이 12억원 이하라면 과세표준이 0 이하가 되어 종부세가 발생하지 않습니다. 과세표준 = (12억원 - 12억원) × 60% = 0.

Q. 부부가 공동명의로 1주택을 보유하면 어느 방식이 유리한가요? A. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 세액공제 요건을 충족할수록 특례 신청(12억원 공제+세액공제)이 유리합니다. 공시가격이 낮거나 세액공제 요건 미충족 시엔 공동명의 기본 방식(각자 9억원 합산 18억원 효과)이 유리할 수 있으므로 개별 계산 후 결정하세요.

Q. 일시적 2주택자인데 12억원 공제를 받을 수 있나요? A. 일시적 2주택 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외하는 특례를 신청할 수 있으며, 이 경우 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제를 적용받을 수 있습니다. 단, 매년 9월 16~30일 신청 기간을 반드시 지켜야 합니다.

Q. 공시가격이 올해 크게 올라 종부세가 갑자기 늘었습니다. 어떻게 대처하나요? A. 먼저 공시가격 이의신청(매년 4~5월 이의신청 기간) 여부를 확인하세요. 이미 지나갔다면 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부를 점검하고, 납부세액이 250만원 초과 시 분납 제도를 활용할 수 있습니다.

Q. 종부세 고지서가 오지 않으면 납부하지 않아도 되나요? A. 아닙니다. 과세 요건을 충족하면 고지서 수령 여부와 무관하게 납부 의무가 있습니다. 12월 1~15일이 납부기한이며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다. 고지서를 받지 못한 경우 국세청 홈택스에서 직접 확인하세요.

Q. 종부세는 분납이 가능한가요? A. 납부세액이 250만원을 초과하는 경우 납부기한(12월 15일)으로부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 분납 신청은 납부기한까지 홈택스 또는 관할 세무서에서 가능합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.