주택 증여세 안내 — 부모→자녀 공제 한도와 세율 계산법 (2026년)

개요

주택을 부모에서 자녀로, 또는 배우자 간 증여할 때는 증여세가 부과된다. 다만, 관계에 따라 10년 합산 기준 증여세 면제 한도가 있어 한도 이내 증여는 세금이 없다. 한도 초과분에 대해서는 10~50%의 세율이 적용되며, 증여일로부터 3개월 이내에 신고해야 한다.

이 문서는 2026년 6월 기준 상속세 및 증여세법 제53조(면제 한도)·제26조(세율)를 바탕으로 주택 증여세 산정 방식과 절세 주의사항을 정리한다.

법적 근거

상속세 및 증여세법 제53조: 증여재산 공제 — 증여자와의 관계에 따른 10년 합산 면제 한도 규정.
상속세 및 증여세법 제26조: 증여세 세율 (10~50% 초과누진세율).
상속세 및 증여세법 제60조: 증여재산의 시가 평가 원칙.
위 법령은 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 공제 한도는 세법 개정으로 변경될 수 있다.

적용 대상

부모·조부모가 자녀·손자녀에게 주택(부동산)을 증여하는 경우
배우자 간 부동산 증여
형제자매 또는 기타 친족 간 증여

증여세 면제 한도 (10년 합산 공제)

동일인으로부터 10년 이내 받은 증여재산은 합산해 공제를 적용한다.

증여자와의 관계	10년 합산 면제 한도
배우자	6억 원
직계존속 → 자녀(성인, 만 19세 이상)	5,000만 원
직계존속 → 자녀(미성년, 만 19세 미만)	2,000만 원
직계비속 → 부모	5,000만 원
기타 친족 (형제자매 등)	1,000만 원
타인 (친족 외)	공제 없음 (전액 과세)

10년 합산 원칙: 2016년에 3,000만 원을 증여받고 2026년에 추가로 3,000만 원을 받으면 합계 6,000만 원이므로 1,000만 원이 과세 대상

증여세 세율 및 계산 방법

공제 후 과세표준에 초과누진세율이 적용된다.

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	—
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1,000만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6,000만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

계산 예시: 시가 3억 원 주택을 성인 자녀에게 증여

증여재산 3억 원 - 직계존속 공제 5,000만 원 = 과세표준 2억 5,000만 원
세액: 2억 5,000만 × 20% - 누진공제 1,000만 원 = 4,000만 원

신고 기한 및 절차

신고 기한: 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내
신고 방법: 홈택스(hometax.go.kr) 온라인 신고 또는 관할 세무서 방문
납부: 신고 기한과 동일 (3개월 이내)
자진 신고 공제: 신고 기한 내 신고 시 산출세액의 3% 공제 (세법 개정 시 변경 가능)
미신고 시: 무신고 가산세 20% + 납부 지연 가산세 부과

부담부 증여 시 주의

주택에 대출(근저당)이 있는 상태에서 증여하는 부담부 증여는 세금 계산이 복잡하다
부채 부분: 매매로 간주 → 증여자에게 양도소득세 부과 (양도 차익에 따라)
부채 초과분 (순수 증여 부분): 증여세 부과
부담부 증여는 절세 효과가 있을 수 있으나, 세무사 상담을 통한 사전 계획이 필수

시가 산정 방법

증여세는 시가 기준으로 산정된다.

시가 우선: 증여일 전후 6개월 이내 유사 매매 사례가 있으면 해당 매매가 기준
감정평가: 유사 사례가 없는 경우 감정평가액 기준
기준시가: 시가 산정이 어려운 경우 공시가격 기준 (국세청이 시가로 재평가할 수 있어 분쟁 가능)
저가 증여(시가보다 현저히 낮은 금액)는 국세청 사후 조사 대상이 될 수 있다

증여 후 양도 시 절세 주의

증여받은 주택을 매도할 때 취득가액은 증여 당시 시가(또는 기준시가)로 결정된다
증여 후 5년 이내 매도 시 이월과세 적용 (증여자의 취득가액 기준으로 양도세 산정) — 단기 증여 후 매도 절세 전략은 효과 제한
증여 후 10년 이상 보유 후 매도 시 장기보유 특별공제 적용 가능

주의사항

동일인으로부터 10년 내 증여받은 재산은 모두 합산되므로 이전 증여 이력을 파악해야 한다.
부모·자녀 간이라도 시가 대비 현저히 저가 거래는 증여로 간주될 수 있다.
미성년 자녀 명의 증여 후 자금 출처 조사가 강화되고 있으므로, 세무사 상담을 통한 사전 계획이 중요하다.
이 문서의 공제 한도·세율은 2026년 6월 기준이며, 세법 개정으로 변경될 수 있다.

FAQ

Q. 배우자에게 6억 원짜리 주택을 증여하면 세금이 없나요? A. 배우자 공제 한도가 6억 원이므로, 시가 6억 원 주택을 증여하면 과세표준이 0이 되어 증여세가 없습니다. 단, 신고는 3개월 이내에 해야 합니다.

Q. 2010년에 5,000만 원을 증여받은 적 있어요. 지금 또 받으면 합산되나요? A. 증여받은 날로부터 10년이 지났으면 합산되지 않습니다. 2010년 증여는 2026년 기준 10년이 경과했으므로 새 공제 한도가 적용됩니다.

Q. 증여세 신고를 안 하면 어떻게 되나요? A. 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세가 부과됩니다. 국세청이 부동산 등기 이전 내역을 통해 자동으로 파악하므로 반드시 신고해야 합니다.

Q. 부담부 증여는 무조건 유리한가요? A. 상황에 따라 다릅니다. 부채 부분에 증여자의 양도세가 발생하므로, 양도 차익이 크면 오히려 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 세무사 시뮬레이션 후 결정하세요.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.