주택 증여세·취득세 — 공제·세율·5년 이내 양도 주의사항

개요

주택을 자녀·배우자 등 특수관계인에게 증여하면 수증자(받는 사람)는 증여세와 취득세를 납부해야 한다. 증여는 사전 상속세 절감 수단으로 활용되지만, 증여세·취득세의 즉시 부담과 향후 양도 시 이월과세 적용이라는 복합적 세금 구조를 이해한 뒤 결정해야 한다.

법적 근거는 상속세 및 증여세법 제56조(증여세 세율)와 지방세법 제15조(증여 취득세 세율)이다(2026년 6월 기준).

증여세 세율 및 공제

2026년 6월 기준 증여세 세율은 증여가액 10년 합산 기준으로 아래와 같다.

과세표준 (10년 합산)	세율	누진공제
1억 이하	10%	없음
1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1,000만 원
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6,000만 원
10억 초과 ~ 30억 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 초과	50%	4억 6,000만 원

증여세 공제 (10년 단위 적용)

2026년 6월 기준 주요 공제 한도:

증여 관계	10년 공제 한도
직계존비속 (부모→자녀)	5,000만 원
미성년 직계비속	2,000만 원
배우자	6억 원
기타 친족 (형제자매 등)	1,000만 원

⚠️ 공제는 10년 단위로 적용되므로, 10년 이상 간격을 두고 분산 증여 시 공제를 반복 활용할 수 있다.

취득세 세율

2026년 6월 기준 주택 증여 시 취득세 세율은 아래와 같다.

구분	세율
일반 증여 취득	4%
조정대상지역 내 증여 취득 (다주택자)	12% (중과)

⚠️ 조정대상지역 지정 여부와 수증자의 주택 수에 따라 세율이 달라지므로, 계약 전 반드시 지자체·세무사에 확인이 필요하다.

계층별 절세 전략

2026년 6월 기준 대표적인 주택 증여 절세 전략은 아래와 같다.

배우자 증여 활용

배우자에게 먼저 증여 시 6억 원 공제 → 세 부담 대폭 절감
이후 배우자가 자녀에게 재증여 시 추가 공제 활용 가능 (단, 재증여 기간 제한 있음 — 기준 확인 필요)

분산 증여

10년 단위로 나눠 증여하면 공제를 반복 활용 가능
여러 자녀에게 분산 증여 시 각 자녀별로 공제 적용

증여 타이밍

부동산 시세가 낮을 때 증여하면 증여세 절감 가능 (취득가액 = 증여 당시 시가)
향후 양도 시 이월과세 적용을 감안한 장기 플랜 필요

신청 방법 (단계별)

증여 계약서 작성: 증여자(주는 사람)와 수증자(받는 사람) 간 증여 계약서 작성
증여세 신고: 증여일로부터 3개월 이내 홈택스(hometax.go.kr)에서 신고 및 납부
세무사 위임 또는 직접 신고 가능
신고 시 증여 재산 평가액(시가 또는 기준시가) 기재
취득세 신고: 취득일(등기 이전일)로부터 60일 이내 관할 시군구청에 신고 및 납부
소유권 이전 등기: 법무사 위임 또는 직접 등기소에 이전 등기 신청
등록면허세·교육세 등 부대 비용 추가 발생

5년·10년 이내 양도 주의사항 (이월과세)

주택을 증여받은 후 단기간 내 양도할 경우 이월과세가 적용될 수 있다(2026년 6월 기준).

이월과세 개요

증여받은 자산을 수증자가 5년(또는 10년) 이내에 양도할 경우, 양도차익 계산 시 수증자의 취득가액이 증여 당시 시가가 아닌 증여자(원취득자)의 원취득가액으로 적용된다
이 경우 양도차익이 크게 늘어 양도소득세 부담이 증가한다

⚠️ 이월과세 적용 기간(5년 or 10년)은 자산 유형·증여 시기에 따라 달라질 수 있으므로 세무사 확인이 반드시 필요하다. 기준 확인 필요.

실무 적용 예시

부모가 3억 원에 취득한 주택을 6억 원(증여 당시 시가)에 자녀에게 증여
자녀가 5년 이내 8억 원에 양도 시 이월과세 적용
이월과세 적용 시 양도차익: 8억 - 3억(원취득가액) = 5억 원
이월과세 미적용 시 양도차익: 8억 - 6억(증여 당시 시가) = 2억 원
이월과세로 인해 세금 차이가 크게 발생하므로 장기 보유 후 양도를 권장한다

부담부 증여 주의사항

부담부 증여란 채무(전세금·근저당 등)를 포함한 상태로 주택을 증여하는 방식이다.

수증자가 인수하는 채무 부분은 양도로 처리 → 증여자에게 양도소득세 발생
채무 제외 부분은 증여로 처리 → 수증자에게 증여세 발생
채무 인수액이 클수록 증여세는 줄지만 증여자의 양도소득세 부담이 커진다

⚠️ 부담부 증여는 증여세와 양도소득세가 동시에 발생하는 복합 구조이므로, 반드시 세무사와 사전 시뮬레이션 후 진행을 권장한다.

주의사항

증여세 신고 기한 준수: 증여일로부터 3개월 이내 신고해야 가산세를 피할 수 있다
취득세 60일 기한 준수: 취득일로부터 60일 이내 신고하지 않으면 가산세가 부과된다
조정대상지역 취득세 중과: 조정대상지역 내 다주택자 증여 취득 시 12% 중과가 적용될 수 있다
이월과세 기간 보유 전략: 증여받은 주택은 이월과세 기간(5년 or 10년 — 기준 확인 필요) 이후 양도하면 세금 부담이 줄어든다
공제 10년 주기: 같은 사람에게 10년 이내에 반복 증여 시 합산 과세되므로 타이밍을 관리해야 한다

이 제도는 2026년 6월 기준이며 세율·공제 한도·이월과세 적용 기간은 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 참고용이며 현행 제도 확인 후 진행을 추천합니다.

FAQ

Q. 주택을 자녀에게 증여할 때 증여세를 줄이는 방법이 있나요? A. 10년 단위로 나눠 증여하거나, 배우자 공제(6억 원)를 먼저 활용한 후 재증여하는 방법이 있습니다. 여러 자녀에게 분산 증여하면 각 자녀별로 공제를 적용받을 수 있습니다.

Q. 조정대상지역 주택을 자녀에게 증여할 때 취득세가 12%인가요? A. 조정대상지역 내 증여 취득의 경우 취득세가 12%로 중과될 수 있습니다(2026년 6월 기준). 수증자의 주택 보유 수 등에 따라 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

Q. 증여 후 5년 내에 팔면 세금이 더 많이 나오나요? A. 이월과세가 적용될 수 있어 양도소득세 계산 시 증여자의 원취득가액이 적용되어 양도차익이 크게 늘 수 있습니다. 이월과세 기간(5년 or 10년 — 기준 확인 필요) 이후 양도를 권장합니다.

Q. 배우자에게 주택을 증여하면 얼마나 공제받을 수 있나요? A. 배우자 증여의 경우 10년간 6억 원까지 공제받을 수 있습니다(2026년 6월 기준). 6억 원 이하 주택을 배우자에게 증여하면 증여세가 발생하지 않을 수 있습니다.

Q. 부담부 증여와 일반 증여 중 어떤 게 유리한가요? A. 부담부 증여는 채무 부분에 양도소득세가 발생하고, 일반 증여는 전체 가액에 증여세가 부과됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 주택 시세, 채무 규모, 증여자·수증자의 세금 상황에 따라 달라지므로 세무사와 시뮬레이션 후 결정을 권장합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.