등기부등본 읽는 법 — 표제부·갑구·을구 권리관계 실전 확인 가이드

개요

등기부등본(정식 명칭: 등기사항증명서)은 부동산의 소유권, 근저당, 압류, 가처분 등 모든 권리관계가 기재된 공적 문서다. 2026년 6월 기준, 누구든 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원을 결제해 즉시 열람할 수 있다. 전세·매매 계약 전 반드시 직접 확인해야 보증금 손실과 소유권 분쟁을 예방할 수 있다.

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 파트로 구성되며, 각각 부동산 기본 정보·소유권 관련 사항·소유권 외 권리(근저당 등)를 담고 있다. 이 세 파트를 읽으면 해당 부동산의 현재 법적 상태를 한눈에 파악할 수 있다.

누가 볼 수 있나

전세·매매 계약 예정인 누구나(자격 제한 없음)
등기부는 공개 정보 — 누구든 700원에 열람 가능
임차인·매수인·대리인 모두 신청 가능, 본인 확인 불필요
법인·개인 구분 없이 열람 가능

열람 비용 및 방법

방법	비용	비고
인터넷 열람 (iros.go.kr)	700원	즉시 열람, 앱도 지원
무인발급기	1,200원	등기소·법원 인근 설치
등기소 창구 방문	1,200원	방문 신청 후 즉시 발급

대법원 인터넷등기소 앱(iOS·안드로이드)을 통해 모바일에서도 동일하게 열람 가능하다(2026년 6월 기준 운영 중).

등기부등본 구성 — 표제부·갑구·을구

표제부 — 부동산 기본 정보

소재지(주소)·지번·지목
면적·층수·건물 구조
구분건물(아파트·다세대)이면 전유부분 면적과 공용부분 확인 가능

계약 주소와 표제부 기재 주소가 일치하는지 먼저 확인한다. 불일치하면 잘못된 등기부를 열람한 것이다.

갑구 — 소유권 관련 사항

소유자 확인: 현재 소유자명을 임대인 신분증과 대조 — 불일치 시 계약 즉시 중단
소유권 이전 이력: 최근 소유권 이전이 잦으면 투기성 거래 의심
위험 신호 항목: 아래 표 참고

갑구 기재 항목	의미	위험도
압류	국세·지방세 체납으로 인한 강제 조치	높음
가압류	채권자의 임시 처분	높음
가처분	권리 변경 금지 처분	높음
경매개시결정	법원 경매 진행 중	매우 높음
예고등기	소송 진행 중	주의 필요

⚠️ 위 항목이 하나라도 있으면 계약 전 전문가 상담을 강력 권고한다.

을구 — 소유권 외 권리 (근저당·전세권·지상권 등)

근저당: 금융기관이 대출 담보로 설정한 권리. 채권최고액으로 기재됨
전세권: 임차인이 등기한 전세 권리(확정일자와 다름)
지상권: 타인 토지 위에 건물을 소유할 권리
임차권: 임대차 등기가 된 경우

을구가 완전히 비어있으면(근저당·전세권 없음) 가장 안전한 상태다.

갑구 위험 신호 판독법

등기부 열람 후 갑구 전체를 훑어 '현재 효력 있는' 권리만 확인한다.
빨간 줄(말소)이 그어진 항목은 이미 소멸된 권리 — 무시해도 됨
빨간 줄 없이 살아 있는 압류·가압류·경매개시결정이 있으면 즉시 계약 중단 검토

을구 근저당 분석법

근저당 채권최고액은 실제 대출 원금보다 높게 설정되는 것이 일반적이다. 실제 빚을 추정하는 공식:

채권최고액 × 0.8 = 실제 대출 잔액 추정치

예를 들어 채권최고액 1억 2,000만 원이면 실제 빚은 약 9,600만 원 수준으로 추정한다. 이를 기준으로 안전 여부를 판단한다.

위험 판단 공식: 내 보증금 + 선순위 보증금 + 근저당 채권최고액 합산 > 주택 시세의 70% → 경매 시 보증금 미회수 위험

안전 판단 기준

기준	내용
황금 기준	보증금 + 선순위 보증금 + 근저당 채권최고액 < 시세 70%
전세가율 주의	90% 이상이면 HUG 보증 거절 가능성 높음
을구	완전히 비어있으면 가장 안전
갑구	압류·경매 없으면 안전

시세 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 또는 KB부동산 시세를 활용한다(2026년 6월 기준 운영 중).

신청 방법

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속 또는 앱 실행
열람/발급 선택 → 부동산 소재지(주소 또는 지번) 입력
부동산 선택 → 등기사항증명서 선택
결제 700원 → 즉시 열람 또는 PDF 다운로드
3개 파트 순서대로 확인: 표제부(주소 일치 여부) → 갑구(소유자·위험 신호) → 을구(근저당 합산)

⚠️ 계약 당일 잔금 지급 직전 한 번 더 재발급해 최신 상태를 확인한다. 당일 새로 설정된 근저당이 있을 수 있다.

주의사항

⚠️ 잔금 당일 아침 등기부 재확인 필수 — 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 신규 설정될 수 있음
⚠️ 소유자가 임대인 신분증과 다르면 계약 즉시 중단 — 대리계약도 위임장·인감 확인 필수
말소된 권리(빨간 줄)는 현재 유효하지 않음 — 현재 효력 있는 권리만 분석 대상
근저당 채권최고액은 실제 빚보다 높게 설정되므로 × 0.8로 추정하되 금융기관 직접 확인이 가장 정확
열람 시점 기준 정보이므로, 시간이 지나면 내용이 달라질 수 있음

FAQ

Q. 등기부등본을 온라인으로 바로 열람할 수 있나요? A. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원을 결제하면 즉시 열람 및 PDF 다운로드가 가능합니다. 모바일 앱도 지원합니다(2026년 6월 기준).

Q. 근저당 채권최고액이 크면 얼마나 위험한가요? A. 채권최고액 × 0.8이 실제 빚 추정치입니다. 이 금액과 내 보증금·선순위 보증금의 합이 시세 70%를 초과하면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

Q. 갑구에 가압류가 있으면 계약하면 안 되나요? A. 현재 효력 있는 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 위험 신호입니다. 계약을 재검토하거나 해당 권리가 해소된 것을 확인한 후 진행하는 것을 권장합니다.

Q. 빨간 줄이 그어진 권리는 아직 살아있는 건가요? A. 아닙니다. 빨간 줄은 말소(소멸)된 권리를 표시합니다. 현재 유효한 권리는 빨간 줄이 없는 항목입니다.

Q. 을구가 완전히 비어있으면 정말 안전한가요? A. 을구가 비어있다는 것은 담보 대출이나 전세권 설정이 없다는 의미로, 담보 측면에서 가장 안전합니다. 다만 갑구의 소유자 확인 및 세금 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.