계약갱신청구권 + 전월세상한제 5% (임대차 3법)

개요

계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 12월 시행된 임대차 3법의 핵심 두 제도다. 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 임차인의 주거 안정을 위해 마련됐다.

계약갱신청구권: 임차인이 임대차 만기 시 1회에 한해 2년 추가 연장을 요구할 수 있는 권리. 임대인은 정당한 사유(실거주·재건축 등) 없이는 거절할 수 없다.
전월세상한제: 계약갱신 시 임대료 인상을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도.

두 제도를 합산하면 최초 2년 계약 + 갱신 2년 = 최장 4년의 주거 안정이 법적으로 보장된다. 근거 법령은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신청구권)과 제7조(차임 등의 증감청구권) 및 시행령(5% 상한)이다.

행사 시기를 놓치면 안 된다: 만료 2개월 전까지 요구해야 하며, 2개월 미만으로 남은 시점에 요구하면 효력이 없을 수 있다. 계약서의 만료일을 미리 확인하고 일정을 관리하는 것이 중요하다.

갱신 후 추가 갱신 불가: 갱신청구권으로 연장된 2년 임대차가 종료될 때는 추가 갱신권이 없다. 이후는 임대인과의 협의 또는 새 계약 체결로만 거주를 이어갈 수 있다.

계약갱신청구권 행사 또는 존속 중 갱신 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5% 이내로 제한된다.

계산 예시 (2026년 6월 기준)

임대인이 갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같다.

허위 실거주 거절 시 제재

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 2년 이내에 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상 의무가 발생한다.
손해배상 범위: 임차인이 지불해야 했던 추가 임대료·이사 비용 등 실손해 (기준 확인 필요)

계약갱신 요구 방법

분쟁 시 해결 방법

전월세 신고 의무

전월세신고제(보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과)에 해당하면, 갱신계약 체결 후 금액 변동 시 30일 이내 신고 의무가 있다.
생활법령 임대차계약 갱신 안내: https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1

Q. 계약갱신청구권은 몇 번이나 행사할 수 있나요? A. 1회에 한해 행사 가능합니다. 최초 2년 계약 후 갱신권으로 2년을 더해 최장 4년이 보장됩니다.

Q. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나요? A. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 요구해야 합니다. 문자나 카카오톡으로도 가능하지만 증거를 남기는 것이 좋습니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 실제로 안 살면 어떻게 되나요? A. 임대인이 2년 내 실제로 거주하지 않으면 임차인에게 손해배상 의무가 발생합니다. 이사 후 해당 주소의 전입세대 변동을 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 5% 상한 계산은 어떻게 하나요? A. 현재 보증금 또는 월세에 1.05를 곱한 금액이 상한입니다. 예: 보증금 1억원이면 최대 1억 500만원까지 인상 가능. 협상으로 더 낮게 결정할 수도 있습니다.

Q. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다른가요? A. 다릅니다. 묵시적 갱신은 만료 전 임대인도 임차인도 아무런 통보 없이 자동으로 2년 연장되는 것이며, 갱신청구권 사용으로 간주되지 않아 청구권을 별도로 보존할 수 있습니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.