계약갱신청구 거절 — 임대인 허위 사유 제재·손해배상 기준

개요

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 원칙적으로 이를 받아들여야 한다. 임대인이 거절하려면 법에서 정한 거절 사유 중 하나에 해당해야 하며, 가장 흔히 활용되는 사유는 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주 목적이다(2026년 6월 기준).

그러나 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 재임대하거나 매각하면, 임대인은 임차인에게 손해배상 의무를 진다(주택임대차보호법 제6조의4). 손해배상액은 3개월 임료의 3배 또는 실손해액 중 큰 금액으로 정해져 있으며, 허위 사유 거절 시 최대 500만 원의 과태료도 부과된다.

이 제도는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 것으로, 임대인이 편법으로 임차인을 내보내는 행위를 법적으로 제재한다. 임차인은 갱신 거절 통보를 받은 경우 즉시 임차권등기명령을 신청하거나 분쟁조정을 통해 권리를 보전할 수 있다.

법정 갱신 거절 사유

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 아래 항목으로 한정된다(2026년 6월 기준).

거절 사유	세부 요건
임대인 본인 실거주	임대인(또는 직계존속·비속)이 실제로 거주할 계획
임차인 월 2회 이상 차임 연체	계약 기간 중 2회 이상 차임을 연체한 경우
고의·중과실로 파손	임차인이 주택을 심각하게 훼손한 경우
무단 전대	임대인 동의 없이 타인에게 전대한 경우
철거·재건축 계획	안전사고 등으로 철거·재건축이 필요한 경우
임차인 동의 없는 대규모 수선	임차인이 동의하지 않은 상태에서 불가피한 수선

⚠️ 위 사유 외의 이유로 갱신을 거절하면 법 위반이다. 임대인이 단순히 임대료 인상을 원하거나 다른 임차인을 들이려는 경우는 거절 사유에 해당하지 않는다.

허위 거절 시 제재 및 손해배상 기준

실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 이후 다른 임차인을 들이거나 주택을 매각한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상 의무를 진다(주택임대차보호법 제6조의4, 2026년 6월 기준).

손해배상 기준:

3개월 임료의 3배 또는 실손해액 중 큰 금액
예: 월세 100만 원이면 3개월분(300만 원) × 3배 = 900만 원 청구 가능
실제 이사 비용·추가 임대료 부담이 900만 원을 초과하면 실손해액 기준 적용
과태료: 허위 사유로 거절 사실이 인정될 경우 최대 500만 원 행정 제재

허위 거절 인정 요건:

실거주 거절 후 2년 이내에 다른 임차인과 계약하거나 주택 매각 시 허위 거절로 추정됨
임대인이 실제 거주 의도를 입증하지 못할 경우 손해배상 책임을 피하기 어려움

⚠️ 이 제도는 2026년 6월 기준이며, 현재는 적용되지 않을 수 있습니다. 참고용이며 현행 제도 확인 후 진행을 추천합니다.

임차인의 대응 방법

갱신 거절 통보를 받은 임차인은 다음 조치를 순서대로 취하는 것이 권장된다.

거절 사유 서면 요청: 임대인에게 거절 사유를 서면으로 요구. 구두 통보만으로는 추후 분쟁에서 불리할 수 있음
임차권등기명령 신청: 계약 만료 후 보증금을 돌려받기 전에 이사해야 하는 경우, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권 유지
주택임대차분쟁조정위원회 신청: 소송 없이 60일 이내 조정 처리 가능. 임대인의 허위 거절이 의심될 때 활용
민사소송 제기: 실거주 후 2년 내 재임대·매각이 확인되면 손해배상 청구 소송 진행
과태료 신고: 관할 지방자치단체에 허위 사유 거절 신고 → 최대 500만 원 과태료 처분

신청 방법 및 절차

임차인이 계약갱신청구권을 행사하고 싶다면:

계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 서면(내용증명 권장)으로 갱신 의사 통보
임대인이 법정 거절 사유 없이 거절하면 갱신 거절은 무효 → 임차인은 갱신 권리 유지
임대인이 법정 거절 사유로 거절하면 계약 만료 시 퇴거 → 이사 전 임차권등기명령 신청 권장

임대인이 갱신을 거절하고 싶다면:

계약 만료 6개월~2개월 전에 법정 거절 사유와 함께 서면으로 통보
실거주 목적인 경우 거주 계획을 구체적으로 명시하고 필요 시 입증 서류 준비
통보 기한을 놓치면 법적으로 갱신된 것으로 간주

통보 기한 및 절차

구분	기한
임차인 갱신 의사 통보	계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이
임대인 거절 통보	계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이
통보 기한 미준수 시	갱신된 것으로 간주 (임대인 불이행 기준)

통보는 내용증명 우편 또는 문자·이메일로도 가능하나, 분쟁 대비를 위해 내용증명 우편이 가장 안전하다.

주의사항

실거주 거절 후 2년 이내에 재임대하거나 매각하면 위법으로 간주될 수 있음 → 임차인 손해배상 청구 가능
임대인은 거절 의사를 계약 만료 6개월~2개월 전에 통보해야 하며, 이 기간을 놓치면 갱신 거절 자체가 불가
갱신 거절 시 임차인의 임차권등기 신청을 방해할 수 없음 — 방해 시 별도 법적 책임 발생 가능
임차인은 갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신 후 재갱신 청구 시 임대인은 거절 가능
전월세 전환 요구 시 법정 전환율 상한(2026년 6월 기준 확인 필요) 초과 금지

FAQ

Q. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 이후 다른 사람에게 세를 줬어요. 어떻게 해야 하나요? A. 실거주 거절 후 2년 내 재임대는 위법입니다. 주택임대차분쟁조정위원회 또는 민사소송을 통해 3개월 임료 × 3배 또는 실손해액(큰 금액) 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 갱신 거절 통보는 언제까지 해야 하나요? A. 임대인은 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신 거절이 불가하고 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

Q. 갱신이 거절되면 임차인은 바로 나가야 하나요? A. 거절 통보 후 계약 만료일까지 거주가 가능합니다. 이사 전 임차권등기명령을 신청해 보증금 반환 권리를 보전하는 것이 좋습니다.

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요? A. 3개월 임료의 3배 또는 실손해액 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 100만 원이면 최소 900만 원(= 300만 원 × 3배)이 기준이며, 실손해가 이를 초과하면 실손해액 전액 청구 가능합니다.

Q. 임대인 자녀가 살겠다고 하면 실거주 거절 사유가 되나요? A. 네. 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀·손자녀)의 실거주 목적도 법정 거절 사유에 해당합니다. 단, 실제로 거주하지 않으면 허위 거절로 간주되어 손해배상 의무가 발생합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.