청약통장은 만들어 뒀고, 이제 진짜 아파트 청약에 도전할 차례입니다. 그런데 막상 공고문을 열면 1순위·2순위, 가점제·추첨제, 사전청약·본 청약 같은 단어가 한꺼번에 쏟아져 무엇부터 봐야 할지 막막합니다. 내 순위가 1순위는 되는지, 내 가점이 몇 점인지, 가점이 낮으면 추첨제로 노릴 수 있는지, 사전청약은 뭐가 다른지 — 이 네 가지를 따로따로 알아보면 정작 "그래서 나는 어떻게 청약을 넣어야 하나"라는 전략이 안 잡힙니다.
이 글은 무주택 실수요자가 자기 점수를 직접 진단하고, 점수에 맞는 청약 트랙(가점제·추첨제·특별공급·사전청약)을 골라 전략을 세우도록 한 장에 통합한 가이드입니다. 공공분양 1·2순위 판별, LH 84점 가점 계산, 가점 낮은 사람의 활로인 85㎡ 초과 추첨제, 사전청약의 구조와 함정, 그리고 가장 많은 사람이 당하는 부적격 당첨 취소 사례까지 시간순·전략순으로 묶었습니다.
본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 규제 지역 지정·해제, 납입 횟수 기준, 가점제·추첨제 비율, 사전청약 운용 방식은 정책에 따라 자주 바뀌므로, 청약 신청 전 반드시 청약홈(applyhome.co.kr)의 해당 단지 입주자모집공고문을 한 번 더 확인하세요. 같은 1순위·같은 면적이라도 단지마다 조건이 다릅니다.
개요 — 청약 당첨을 결정하는 4개의 축
청약 당첨은 운이 아니라 구조입니다. 당첨 여부를 가르는 축은 크게 네 가지이고, 이 네 축을 내 상황에 대입하면 "나는 어디서 승부를 봐야 하는지"가 거의 자동으로 정해집니다.
- 순위(1·2순위): 청약은 1순위끼리 먼저 경쟁하고, 남으면 2순위로 넘어갑니다. 즉 1순위 안에 드는 것이 모든 전략의 출발점입니다. 납입 횟수와 무주택·세대주 요건이 관건입니다.
- 공급 방식(가점제 vs 추첨제): 같은 1순위라도 당첨자를 어떻게 뽑느냐가 갈립니다. 가점제는 점수 높은 순, 추첨제는 무작위입니다. 내 가점이 높으면 가점제, 낮으면 추첨제가 활로입니다.
- 전형(일반공급 vs 특별공급): 신혼·생애최초·다자녀 등 자격이 있으면 일반 가점 경쟁을 피해 별도 전형으로 신청할 수 있습니다.
- 시점(사전청약 vs 본 청약): 본 청약보다 1~2년 앞서 자리를 예약하는 사전청약이라는 트랙이 따로 있습니다.
여기서 가장 먼저 기억할 두 가지 큰 원칙이 있습니다.
- 공공분양 일반공급은 가점제가 없습니다. 공공분양(LH·SH 등)은 동일 순위 내 경쟁이면 가점이 아니라 추첨으로 당첨자를 정합니다. 가점제는 주로 민영주택 전용 85㎡ 이하에 적용됩니다. 그래서 "내가 공공분양을 노리는지, 민영주택을 노리는지"에 따라 봐야 할 축이 달라집니다.
- 가점이 낮아도 길은 있습니다. 전용 85㎡ 초과 물량은 추첨 비중이 높고(규제 지역 50%, 비규제 지역 100%), 특별공급은 가점과 무관하게 신청할 수 있습니다. 가점이 낮다고 청약을 포기할 이유가 없습니다.
이 두 원칙을 깔고, 아래에서 내 점수를 단계별로 직접 진단해 봅니다.
STEP 1. 내 순위 자가진단 — 공공분양 1·2순위
아파트 공공분양에서 일반공급 당첨의 첫 관문은 1순위 자격입니다. 1순위끼리 먼저 배정하고, 거기서 물량이 남아야 2순위로 내려옵니다. 인기 단지는 1순위에서 마감되는 경우가 대부분이라, 1순위에 들지 못하면 사실상 당첨 기회가 거의 없습니다.
1순위 요건 (공공분양 기준, 2026년 6월 기준)
| 요건 항목 | 상세 내용 |
|---|---|
| 청약통장 납입 횟수 | 청약저축·주택청약종합저축 24회 이상 |
| 무주택 | 세대원 전원(배우자 포함) 무주택 |
| 세대주 여부 | 세대주 또는 세대주로 인정 가능한 자 |
| 거주지 | 해당 지역(주택 소재지) 또는 인근 지역 거주자 우선 |
납입 횟수 기준은 지역(시·도)에 따라 달라질 수 있습니다. 일부 지역은 6회 이상으로 완화 적용되기도 하므로, 단지별 공고문을 반드시 확인하세요.
2순위는 누구인가
- 1순위 요건을 못 채운 청약자(납입 횟수 미달 등)
- 1순위 청약 마감 후 남은 물량을 대상으로 배정
- 2순위도 동일 순위 내 경쟁이면 추첨으로 결정
1·2순위 판별 체크리스트 (입력식 자가진단)
아래 네 칸을 채우면 내 순위가 나옵니다.
- 내 청약통장 납입 횟수는? → 청약홈 마이페이지에서 조회. 24회 이상이면 ①번 통과(일부 완화 지역은 6회).
- 세대원 전원이 무주택인가? → 배우자 포함, 등본상 한 명이라도 주택이 있으면 1순위 자격 제한.
- 나는 세대주인가? → 세대주 또는 세대주로 인정 가능한 자여야 함.
- 신청 단지가 내 거주 시·군·구인가? → 같은 지역일수록 우선 배정으로 유리(순위 자체보다 경쟁률에 영향).
→ 1·2·3을 모두 충족하면 1순위, 하나라도 미달이면 2순위입니다.
지역 우선 공급 구조 — 같은 1순위도 경쟁이 다르다
공공분양은 지역 우선 공급 원칙으로 배정 순서가 정해집니다.
- 해당 시·군·구 거주자 (1차 우선 배정)
- 해당 도·광역시 전체 거주자 (1차 소진 후)
- 전국 거주자 (2차 소진 후 잔여 물량)
같은 1순위라도 거주지에 따라 경쟁 강도가 다릅니다. 신청 단지와 같은 시·군·구에 살수록 유리하고, 단지와 거주지가 멀수록 잔여 물량을 두고 다투게 됩니다. 지역별 배정 비율은 공고문에서 확인합니다.
납입 횟수·금액 전략
- 납입 인정 한도는 월 10만원입니다. 월 20만원을 넣어도 횟수·금액 산정에서는 10만원·1회로만 인정됩니다. 초과 납입은 비효율입니다.
- 연속 납입이 아니어도 됩니다. 누적 납입 횟수 24회 충족이 기준입니다. 다만 매월 10만원씩 꾸준히 균등 납입하는 것이 납입 인정총액을 극대화하는 데 유리합니다.
- 공공분양 당첨 선발 시 납입 총액 기준을 적용하는 단지도 있으므로, "10만원 × 납입 인정 횟수 = 인정 납입총액"을 키워두는 것이 안전합니다. 공고문에서 선발 기준을 확인하세요.
신청 방법
- 청약통장 확인: 청약홈 마이페이지에서 납입 횟수·인정 금액 조회
- 단지 공고 확인: 청약홈(applyhome.co.kr) → 청약캘린더 → 공고문 열람(1·2순위 일정, 지역 배정 물량 확인)
- 청약 신청: 청약홈 온라인 신청 또는 입주자모집공고에 명시된 은행 방문 신청
- 서류 제출: 무주택 증명서, 청약통장 납입 확인서 — 당첨 후 제출
신청처는 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 해당 단지 시행사 지정 은행입니다. 주택공급에 관한 규칙 제27조에 근거하며 2026년 현재 운영 중입니다.
STEP 2. 내 가점 자가진단 — LH 84점 만점 계산법
민영주택 전용 85㎡ 이하(그리고 LH 공공분양 84㎡ 이하 일부)에서 당첨을 결정하는 것이 청약 가점입니다. 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간 세 항목을 합산해 최대 84점으로 계산합니다. 주택공급에 관한 규칙 제46조에 따라 가점제가 운영 중이며, 청약홈에서 자동 계산·조회됩니다.
가점 3대 항목 (2026년 6월 기준)
| 항목 | 최대 점수 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 무주택 유지 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 부양가족 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 가입 유지 |
| 합계 | 84점 | 세 항목 모두 만점 |
세 항목 중 부양가족 수(35점) 비중이 가장 크고, 그다음이 무주택 기간(32점), 마지막이 청약통장 가입 기간(17점)입니다.
항목별 점수 계산법 (입력식 자가진단)
내 점수를 칸을 채우며 직접 계산해 봅니다. STEP 1에서 확인한 통장 정보와 등본을 함께 펼쳐 두면 한 번에 끝납니다.
① 무주택 기간 (최대 32점)
- 1년 미만: 0점
- 1년마다 2점씩 증가 (1년=2점, 2년=4점, … 15년 이상=32점)
- 청약자 본인과 배우자 모두 무주택이어야 기간 인정
- 결혼 전 주택을 처분했다면 처분일부터 무주택 기간 산정
- → 내 무주택 연수 ( )년 × 2 = ( )점 (최대 32)
② 부양가족 수 (최대 35점)
- 0명(본인만, 1인 세대): 5점
- 1명=10점, 2명=15점, 3명=20점, 4명=25점, 5명=30점, 6명 이상=35점
- 인정 범위: 주민등록등본상 동거 중인 직계존비속 + 배우자
- 배우자의 부모(직계존속)도 등본에 함께 등재돼 있으면 포함 가능
- → 내 부양가족 ( )명 → ( )점
③ 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
- 6개월 미만: 1점 → 이후 6개월 단위로 증가
- 1년=2점, 2년=4점, … 15년 이상=17점
- 가입 기간은 청약 신청일 기준으로 산정
- 중도 해지 후 재가입 시 기간 리셋 (기존 통장 유지가 절대 유리)
- → 내 가입 ( )년 → ( )점
→ ① + ② + ③ = 내 청약 가점 ( )점 / 84점
가점 조회 방법
- 온라인 자동 계산: 청약홈(applyhome.co.kr) → 마이페이지 → 청약 가점 조회
- 청약 신청 시: 신청 화면에서 가점 자동 계산
- 주의: 부양가족은 주민등록등본에 실제로 함께 올라와 있어야 인정됩니다. 사실상 동거만으로는 불인정이니, 조회 전 등본을 정리하세요. (이 지점이 뒤에 나올 부적격 취소의 단골 원인입니다.)
특별공급이라는 별도 트랙
일반공급(가점제·추첨제)과 특별공급은 별도 전형입니다. 가점이 낮아도 특별공급 자격이 있으면 일반 가점 경쟁을 우회할 수 있습니다.
| 구분 | 기준 | 대상 |
|---|---|---|
| 일반공급 가점제 | 84점 만점 가점 | 84㎡ 이하 민영·공공분양 |
| 신혼부부 특별공급 | 혼인 기간·자녀 수 | 혼인 7년 이내 |
| 생애최초 특별공급 | 무주택 기간·소득 | 생애 첫 주택 구매자 |
| 다자녀 특별공급 | 미성년 자녀 수 | 3자녀 이상 |
가점이 낮더라도 특별공급 자격을 갖추면 별도로 신청할 수 있고, 가점 낮은 일반 신청자는 85㎡ 초과 추첨제를 노리는 전략이 유효합니다. 바로 다음 단계입니다.
STEP 3. 가점이 낮다면 — 85㎡ 초과 추첨제 활용법
STEP 2에서 가점을 계산했더니 낮게 나왔어도(특히 1인 가구·청약 초보·통장 가입 기간이 짧은 경우) 길은 있습니다. 추첨제는 가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 뽑기 때문입니다. 핵심은 추첨 비중이 높은 물량을 고르는 것입니다. 주택공급에 관한 규칙 제46조를 근거로 합니다.
가점제 vs 추첨제 비율
규제 지역(투기과열지구·청약과열지역) 기준:
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 75% | 25% |
| 85㎡ 초과 | 50% | 50% |
비규제 지역(조정대상지역 해제 또는 비지정) 기준:
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 85㎡ 초과 | 0% | 100% |
여기서 핵심이 보입니다. 가점이 낮을수록 면적은 크게(85㎡ 초과), 지역은 비규제로 갈수록 추첨 비중이 올라갑니다. 비규제 지역 85㎡ 초과는 100% 추첨이라 가점이 한 점도 의미가 없습니다.
규제 지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로, 청약 전 분양 공고문의 공급 방식 항목을 반드시 확인하세요. 공공분양(LH·SH)은 별도 기준으로, 주로 특별공급·가점제 위주라 위 비율과 다릅니다.
어떤 단지를 노릴까 — 물량 고르는 법
85㎡ 초과(규제 지역) 전략:
- 추첨 비율 50%라 가점이 낮아도 실질적 기회가 있습니다.
- 다만 대형 평형은 분양가가 높고 경쟁자도 많아 절대 당첨 확률 자체는 낮습니다.
- 수도권 인기 지역 대형 평형 추첨 경쟁률은 수백~수천 대 1에 달하기도 합니다.
비규제 지역 전략:
- 85㎡ 이하도 추첨 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨입니다.
- 지방 혁신도시·신도시 분양 중 비규제 지역 단지를 노리면 추첨 당첨 가능성이 높아집니다.
- 인기 비규제 단지라도 경쟁률이 보통 수십~수백 대 1로, 규제 지역보다 낮은 경우가 많습니다.
- 비규제 지역은 전매 제한·실거주 의무가 약해 투자자 유입이 있어, 실거주 목적자와 경쟁이 심할 수 있다는 점은 감안하세요.
추첨제도 1순위 자격은 필요하다
추첨제라고 아무나 넣는 게 아니라, 1순위 청약 자격이 있어야 신청 가능합니다. 지역별 통장 요건이 다릅니다.
| 지역 | 통장 가입 기간 | 납입 횟수 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 2년 이상 | 24회 이상 |
| 청약과열지역 | 1년 이상 | 12회 이상 |
| 비규제 지역 | 6개월 이상 | 6회 이상 |
여기에 세대주(세대원은 2순위), 규제 지역 기준 무주택 세대구성원 요건이 더해집니다. 비규제 지역은 1주택자도 1순위가 되는 경우가 있으니 공고문을 확인하세요.
장기 미당첨자 가산점은 있나
- 추첨제 자체에는 가점이 적용되지 않지만, 일부 공공분양·공공임대는 장기 미당첨자 가산점을 부여하기도 합니다.
- 민영분양 추첨제에는 별도 가산점이 없습니다. 순수 무작위 추첨입니다.
- 가산점 여부는 분양 공고문에서 확인이 필요합니다.
추첨제의 본질은 무작위라는 점을 기억하세요. 가점이 높아도 낙첨될 수 있고, 낮아도 당첨될 수 있습니다. 그래서 가점이 낮다고 좌절할 필요도, 높다고 방심할 필요도 없습니다.
STEP 4. 미리 잡는 자리 — 사전청약 vs 본 청약
지금까지가 "지금 나온 단지에 어떻게 넣을까"였다면, 사전청약은 "앞으로 나올 단지의 자리를 미리 예약"하는 별도 트랙입니다. 본 청약보다 1~2년(입주 기준 3~5년) 앞서 실시하는 예비 청약으로, LH·SH 등이 공급하는 3기 신도시 같은 대규모 공공택지 공공분양에서 주로 시행됩니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조의2와 공공주택 특별법에 근거합니다.
가장 중요한 성격은 사전청약 당첨만으로는 분양 계약 의무가 발생하지 않는다는 점입니다. 입주자 우선권(예약)을 확보하는 것이지, 계약을 강제하는 게 아닙니다.
사전청약과 본 청약의 차이
| 항목 | 사전청약 | 본 청약 |
|---|---|---|
| 시점 | 입주 3~5년 전 | 입주 1~2년 전 |
| 분양가 | 추정가 제시 | 확정 분양가 공개 |
| 당첨 효력 | 입주자 예약 선정(계약 의무 없음) | 당첨 시 계약 의무 발생 |
| 계약금 납부 | 없음 | 당첨 후 계약금 납부 |
| 청약 제한 | 당첨 후 일부 청약 제한 없음 | 당첨 후 재당첨 제한 발생 |
사전청약 당첨 후 본 청약을 신청하지 않으면 사전청약 당첨 효력은 소멸합니다. 이때 청약 가점·청약 제한 등 불이익은 없습니다.
신청 절차
- 공고 확인: LH·SH 공식 홈페이지 또는 청약홈(applyhome.co.kr) → 사전청약 탭
- 자격 확인: 무주택 요건, 소득·자산 기준, 거주지 요건 사전 점검
- 청약 신청: 청약홈 접속 → 단지·공급 유형 선택 → 신청서 제출
- 당첨자 발표: 접수 후 1~2주 이내 청약홈에서 결과 확인
- 사전당첨 유지: 본 청약 기간까지 자격 요건 유지(주택 취득 금지 등)
- 본 청약 재신청: 본 청약 공고 시 사전당첨자 우선 신청(별도 접수 필요)
당첨 후 유의사항 — 취소·연기 리스크
사전청약은 "당첨됐다"고 끝이 아닙니다. 본 청약까지 1~3년 사이에 자격을 잃거나 조건이 바뀔 위험이 실제로 있습니다.
① 자격 상실 위험 (가장 흔한 취소 사유)
- 사전청약 당첨 후 주택을 취득하면 자격을 잃을 수 있습니다.
- 세대원 중 누군가 주택을 취득해도 무주택 자격이 깨집니다.
- 분양권 취득(2021년 이후 취득분)도 주택 수에 포함돼 자격 상실로 이어질 수 있습니다. "사전당첨됐으니 안심"하고 다른 분양권을 사는 순간 자격이 날아갈 수 있습니다.
② 분양가 변동 (연기·인상 리스크)
- 사전청약 당시 분양가는 추정가일 뿐, 본 청약 시점의 확정 분양가는 다를 수 있습니다.
- 물가·공사비 상승으로 본 청약 확정가가 추정가보다 높아지는 경우가 실제로 있습니다.
- 다행히 확정 분양가를 본 뒤 본 청약 여부를 최종 결정하면 되고, 포기해도 불이익이 없습니다.
③ 청약 제한
- 사전청약 당첨자는 본 청약 완료 전까지 동일 단지 타 공급 유형에 중복 신청 불가합니다.
- 단, 다른 단지 청약은 제한이 없습니다.
④ 자격 요건 자체가 바뀔 수 있음
- 사전청약과 본 청약 사이에 소득 기준이 강화·완화될 수 있습니다.
- 거주지 요건 변경으로, 사전청약 당시 거주자가 본 청약 시점엔 요건을 못 맞출 수도 있습니다.
- 본 청약 공고문의 자격 요건을 사전청약 당시와 비교해 다시 확인해야 합니다.
⑤ 본 청약 일정은 스스로 챙겨야 함
- LH·SH가 개별 통보를 하지 않는 경우도 있습니다. 청약홈 알림을 켜두거나 정기적으로 확인하세요. 일정을 놓치면 예약해 둔 자리가 사라집니다.
- 본 청약 시점에 혼인·이혼·출산 등 세대 상황이 바뀌면 적용 공급 유형이 달라질 수 있습니다. 사전당첨 유형과 달라지면 재배치 여부를 공공기관에 확인하세요.
부적격 당첨 취소 — 가점 부풀리기 실수 사례
어렵게 당첨됐는데 부적격 처리로 취소되고, 거기에 일정 기간 청약 제한까지 받는 것이 청약에서 가장 뼈아픈 사고입니다. 원인은 대부분 거짓이 아니라 착각으로 인한 가점 오산정입니다. STEP 2에서 계산한 가점을 청약홈이 자동으로 매겨주지만, 그 근거가 되는 등본·기간을 잘못 알고 있으면 그대로 부적격이 됩니다. 자주 나오는 실수를 정리합니다.
① 부양가족 오산정 (가장 흔함)
- 사실상 동거인데 등본에 없는 경우: 부양가족은 주민등록등본에 실제로 함께 등재돼 있어야만 인정됩니다. 따로 사는 부모님을 부양가족으로 넣으면 부적격입니다.
- 배우자 부모 등재 착오: 배우자의 직계존속(부모님)도 등본에 함께 올라와 있으면 인정되지만, 등재돼 있지 않은데 넣으면 취소 사유입니다.
- 부양가족 한 명당 5점이라, 한 명만 잘못 넣어도 당락이 바뀌고 부적격으로 직결됩니다.
② 무주택 기간 오산정
- 배우자의 과거 주택 이력 누락: 무주택 기간은 본인과 배우자 모두 무주택이어야 인정됩니다. 배우자가 과거 집을 소유한 적이 있으면, 그 주택을 처분한 날부터 무주택 기간을 산정해야 합니다. 본인 기준으로만 길게 잡으면 부적격입니다.
- 무주택 기간을 1년 = 2점으로 환산하므로, 몇 년 부풀리면 점수가 크게 어긋나 취소됩니다.
③ 청약통장 가입 기간 착오
- 중도 해지 후 재가입했는데 예전 가입일 기준으로 기간을 잡으면 틀립니다. 재가입 시 기간은 리셋되어 새로 시작합니다(그래서 기존 통장은 절대 해지하지 말 것).
④ 무주택 세대구성원 요건 위반
- 세대원 전원(배우자 포함)이 무주택이어야 하는데, 한 명이라도 주택을 소유하면 1순위 자격 자체가 제한됩니다. 이를 무주택으로 잘못 기재하면 부적격 + 청약 제한입니다.
핵심 예방법: 청약 신청 전 주민등록등본을 정리하고, 청약홈 가점 자동 조회 결과를 그대로 신뢰하되 그 근거(부양가족 등재 여부, 무주택 기간 시작일, 통장 가입일)를 스스로 한 번 더 검증하세요. 부적격은 "거짓말"이 아니라 "착각"에서 가장 많이 납니다.
전략 종합 — 내 상황별 우선순위 정하기
STEP 1~4와 부적격 사례를 종합해, 내 상황에 맞는 우선순위를 정리합니다. 자기 가점(STEP 2 계산값)과 노리는 주택 종류를 대입하면 됩니다.
가점이 높은 사람(부양가족 많고 무주택·통장 기간 긴 경우):
- 민영주택 85㎡ 이하 가점제가 주 무대입니다. 가점제 비중이 큰 규제 지역(85㎡ 이하 75%)에서 승부를 봅니다.
- 굳이 추첨제로 면적을 키우기보다, 가점 우위를 살릴 수 있는 면적·지역을 고릅니다.
가점이 낮은 사람(1인 가구·청약 초보·통장 기간 짧음):
- 85㎡ 초과 추첨제, 그중에서도 비규제 지역(100% 추첨)을 1순위로 노립니다.
- 동시에 특별공급 자격(신혼·생애최초)이 있는지 확인해 별도 트랙을 병행합니다.
- 공공분양 일반공급은 가점이 없으니(추첨), 가점 낮은 사람에게 오히려 유리한 영역입니다. STEP 1의 1순위 요건(24회·무주택·세대주)을 갖추는 데 집중합니다.
아직 통장 요건이 부족한 사람:
- 우선 납입 횟수 24회(완화 지역 6회)와 가입 기간을 채우는 것이 먼저입니다. 월 10만원 균등 납입을 유지하세요.
- 요건을 채우는 동안 사전청약으로 미리 자리를 잡는 전략도 가능합니다(계약 의무 없음).
장기 관점으로 미리 잡고 싶은 사람:
- 3기 신도시 등 사전청약으로 우선권을 확보하되, 본 청약까지 무주택·분양권 미취득을 유지하고 일정을 직접 챙깁니다.
모든 사람 공통:
- 신청 직전 등본 정리 → 가점 근거 자가검증 → 공고문 공급방식·지역 확인 순서를 반드시 거쳐 부적격을 예방하세요.
한눈에 보는 비교표
공급 방식별 한눈 정리
| 구분 | 결정 방식 | 주 적용 | 가점 낮은 사람 |
|---|---|---|---|
| 공공분양 일반공급 | 동일 순위 내 추첨 | LH·SH 공공분양 | 유리 (가점 무관) |
| 민영 가점제 | 가점 높은 순 | 민영 85㎡ 이하 | 불리 |
| 민영 추첨제 | 무작위 추첨 | 민영 85㎡ 초과(규제 50%·비규제 100%) | 유리 |
| 특별공급 | 별도 기준(혼인·자녀·소득) | 신혼·생애최초·다자녀 등 | 자격 시 유리 |
사전청약 vs 본 청약 핵심 차이
| 항목 | 사전청약 | 본 청약 |
|---|---|---|
| 시점 | 입주 3~5년 전 | 입주 1~2년 전 |
| 분양가 | 추정가 | 확정가 |
| 계약 의무 | 없음(예약) | 있음 |
| 포기 시 불이익 | 없음 | 재당첨 제한 |
가점 3대 항목 만점표
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공공분양에는 정말 가점제가 없나요? A. 공공분양 일반공급은 동일 순위 내 경쟁이면 추첨으로 배정합니다. 가점제는 민영주택 전용 85㎡ 이하에 주로 적용되며, 공공분양 일반공급에는 별도 적용되지 않습니다. 그래서 가점이 낮은 분에게는 공공분양이 오히려 기회일 수 있습니다.
Q2. 납입 횟수 24회는 연속으로 내야 하나요? A. 아닙니다. 누적 납입 횟수 24회를 채우면 1순위 요건을 충족합니다. 다만 월 납입 인정 한도(10만원)가 있으므로, 매월 꾸준히 10만원씩 균등 납입하는 것이 납입 인정액 극대화에 유리합니다.
Q3. 세대원 중 한 명이라도 주택이 있으면 1순위가 안 되나요? A. 맞습니다. 무주택 세대구성원 요건은 세대원 전원(배우자 포함)이 무주택이어야 합니다. 한 명이라도 주택을 소유하면 1순위 자격이 제한됩니다.
Q4. 가점 35점인데 추첨제로 당첨될 수 있나요? A. 네. 추첨제는 가점과 무관하게 무작위로 선정합니다. 85㎡ 초과 물량 신청 시 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 100%가 추첨으로 결정됩니다.
Q5. 비규제 지역 85㎡ 이하 추첨 비율이 60%라는데 투기과열지구와 다른가요? A. 다릅니다. 비규제 지역은 추첨 비율이 높아(85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 100%) 가점 낮은 분에게 유리합니다. 다만 단지 입지·분양가를 종합적으로 판단해야 합니다.
Q6. 1인 세대(혼자 사는 청년)는 부양가족 점수가 0점인가요? A. 본인만 있는 경우 부양가족 0명으로 5점이 부여됩니다. 1인 가구는 가점제에서 부양가족 항목이 불리하므로, 특별공급이나 85㎡ 초과 추첨제 전략을 고려하세요.
Q7. 통장을 중간에 해지하고 다시 가입하면 기간이 리셋되나요? A. 네, 중도 해지 후 재가입 시 가입 기간이 새로 시작됩니다. 기존 통장은 절대 해지하지 마세요.
Q8. 배우자가 예전에 집을 가진 적 있으면 무주택 기간이 어떻게 되나요? A. 배우자가 과거 주택을 소유했다면, 그 주택을 처분한 날부터 무주택 기간으로 인정됩니다. 본인 기준으로만 길게 잡으면 부적격 사유가 되니 주의하세요.
Q9. 배우자 부모님을 부양가족에 포함할 수 있나요? A. 주민등록등본에 함께 등재된 배우자의 직계존속(부모님)도 부양가족으로 인정됩니다. 단, 실제로 등본에 올라와 있어야 합니다.
Q10. 사전청약 당첨 후 본 청약을 포기하면 재당첨 제한이 생기나요? A. 본 청약을 신청하지 않으면 당첨 효력이 소멸될 뿐, 재당첨 제한은 발생하지 않습니다. 사전청약은 계약 의무가 없습니다.
Q11. 사전청약 당첨 후 분양가가 너무 올랐으면 어떻게 하나요? A. 본 청약 때 공개되는 확정 분양가를 보고 신청 여부를 결정하면 됩니다. 사전청약 당시 분양가는 추정가이고, 포기해도 불이익이 없습니다.
Q12. 사전청약 당첨 후 다른 단지 청약도 할 수 있나요? A. 동일 단지 내 중복 신청은 불가하지만, 다른 단지 청약은 일반적으로 가능합니다. 단, 다른 단지 본 청약에 당첨돼 계약하면 사전당첨 자격 처리 방식을 각 공고문에서 확인해야 합니다.
Q13. 청약통장을 만든 지 얼마 안 됐는데 바로 청약하면 유리한가요? A. 가입 후 24회 납입(약 2년)부터 공공분양 1순위가 됩니다. 빠르게 가입할수록 유리하며, 청약홈에서 납입 현황을 수시로 확인하세요.
최종 체크리스트
청약 신청 전, 아래를 순서대로 점검하세요.
[순위 확인]
- [ ] 청약통장 납입 횟수 24회 이상(완화 지역 6회) 충족했는가? (청약홈 마이페이지 조회)
- [ ] 세대원 전원(배우자 포함) 무주택인가?
- [ ] 나는 세대주(또는 인정 가능자)인가?
- [ ] 신청 단지가 내 거주 시·군·구인가? (지역 우선 공급)
[가점 확인]
- [ ] 청약홈에서 내 가점(84점 만점)을 자동 조회했는가?
- [ ] 무주택 기간 시작일(배우자 과거 주택 처분일 포함)이 정확한가?
- [ ] 부양가족이 모두 주민등록등본에 실제 등재돼 있는가?
- [ ] 통장 가입 기간을 재가입 리셋 없이 정확히 계산했는가?
[전략 선택]
- [ ] 내가 노리는 게 공공분양(추첨)인가 민영(가점/추첨)인가 구분했는가?
- [ ] 가점이 낮다면 85㎡ 초과·비규제 추첨제 또는 특별공급을 검토했는가?
- [ ] 특별공급 자격(신혼·생애최초·다자녀)이 있는지 확인했는가?
[공고문 확인]
- [ ] 해당 단지 공고문에서 공급 방식(가점/추첨 비율)·지역 배정·납입 기준을 확인했는가?
- [ ] 규제 지역 지정 여부를 확인했는가?
[사전청약 시]
- [ ] 본 청약까지 무주택·분양권 미취득(2021년 이후분 포함)을 유지할 수 있는가?
- [ ] 청약홈 알림을 켜두어 본 청약 일정을 놓치지 않게 했는가?
[부적격 예방]
- [ ] 가점 근거(등본·기간·통장)를 스스로 한 번 더 검증했는가? (착각이 부적격의 1순위 원인)
관련 정보
- housing-support-subscription-savings-guide — 주택청약종합저축 완전 안내 (가입 방법·납입 전략·1순위 기준)
- housing-support-subscription-dependent-score — 청약 가점 부양가족 수 최대화 전략 (합가·분리·기준 정리)
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- housing-support-residency-obligation-guide — 분양가 상한제 실거주 의무
- housing-support-model-house-schedule-guide — 공공분양 모델하우스·청약 일정
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차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.