불법 퇴거 요구 대응 — 집주인이 내보낼 수 없는 임차인 권리

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전·월세로 살다 보면 어느 날 갑자기 집주인에게서 "집을 팔았으니 나가달라", "전세 대신 월세로 돌리겠다", "월세 전환율은 8%로 하겠다" 같은 말을 듣게 되는 순간이 옵니다. 이때 가장 무서운 것은 요구 자체가 아니라, 내가 거부할 수 있는 요구인지 아닌지를 모른다는 사실입니다. 모르면 부당한 요구에도 짐을 싸고, 알면 법이 보장한 권리로 그 자리에 그대로 머무를 수 있습니다.

세입자를 지키는 법적 장치는 사실 한 덩어리가 아니라 세 개의 방패로 나뉘어 있습니다. 첫째는 부당한 퇴거 요구를 막는 '대항력과 계약갱신청구권', 둘째는 전세를 월세로 돌릴 때 과도한 월세를 막는 '전월세 전환율 법정 상한', 셋째는 신고만으로 확정일자를 자동으로 받아 보증금을 지키는 '전월세 신고제'입니다. 이 세 가지는 실제 상황에서 따로 노는 게 아니라 서로 맞물려 작동합니다. 집주인이 바뀌었을 때도, 월세로 전환하자고 할 때도, 결국 마지막에 내 보증금을 지켜주는 건 '대항력 + 확정일자'라는 같은 뿌리입니다.

이 글은 전·월세로 거주 중인 일반 세입자가 퇴거·갱신·전환·신고라는 네 갈래의 핵심 권리를 한 번에 정리하도록 묶은 통합 가이드입니다. 각 제도의 법조항·금액·기준은 물론, 단건 안내에는 없던 "언제 버틸 수 있고 언제 나가야 하는지", "과다 청구된 월세를 어떻게 잡아내는지", "신고 한 번으로 무엇이 자동으로 따라오는지"까지 상황 순서대로 담았습니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 기준금리에 연동되는 전월세 전환율 상한, 신고제 과태료·대상 기준 등은 법령·고시 변동에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전 한국은행(bok.or.kr)·국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 현행 기준을 한 번 더 확인하시길 권합니다.

개요 — 세입자 3대 방패 전체 지도

세입자의 권리는 주택임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률이라는 두 축 위에 서 있습니다. 큰 그림부터 잡으면 세 개의 방패로 정리됩니다.

여기서 가장 중요한 원칙 두 가지를 먼저 기억하세요.

  1. 세 방패의 뿌리는 결국 '대항력 + 확정일자'입니다. 집주인이 바뀌든, 월세로 전환하든, 경매로 넘어가든, 마지막에 내 보증금을 지켜주는 건 전입신고(점유)로 얻는 대항력과 신고·확정일자로 얻는 우선변제권입니다.
  2. 법정 상한·법정 사유는 임차인이 동의해도 깨지지 않는 강행규정입니다. 전환율 상한을 초과해 합의했더라도, 법정 사유 없이 나가달라는 요구에 한때 응했더라도, 사후에 무효를 주장하거나 권리를 되찾을 여지가 있습니다.

이 두 원칙만 알아도 "왜 버틸 수 있는지, 왜 신고가 중요한지"의 절반이 풀립니다.

집주인이 퇴거를 요구할 수 있는 법정 사유

집주인이 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 경우는 법에 명시된 다음 사유에 한정됩니다. 아래에 해당하지 않는 단순 거래·투자 목적이나 기타 사유로 나가라고 하면, 임차인은 법적으로 거부할 수 있습니다.

법정 사유세부 조건
임차인의 차임 연체2회 이상 연체
집주인(직계존비속 포함) 직접 거주실거주 목적 — 허위 시 손해배상
임차인의 주택 훼손집을 고의로 파손하거나 허가 없이 변경
임차인의 무단 전대집주인 동의 없이 제3자에게 전대
건물 재건축·철거허가 서류 구비 필요

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 계약 기간 내에는 위 사유가 없는 한 퇴거 의무가 없습니다. 거주를 유지하며 버티는 것 자체가 불법이 아닙니다. 둘째, 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 사후 검증이 따라붙습니다. 집주인(또는 직계존비속)이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로는 거주하지 않으면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그래서 갱신 거절 통보를 받았다면 관련 정황 증거를 보관해 두는 것이 중요합니다.

차임 연체의 경우에도 '2회 이상 연체 = 즉시 강제 퇴거'가 아닙니다. 연체는 집주인이 계약 해지를 '요구할 수 있는' 사유일 뿐, 실제로 내보내려면 계약 해지 통보·명도소송 같은 법적 절차를 거쳐야 합니다.

'나가라'는 요구, 거부 가능 vs 나가야 함 판별표

집주인의 요구를 받았을 때 가장 먼저 따져야 할 것은 "이게 법정 사유에 해당하는가"입니다. 상황별로 정리하면 다음과 같습니다.

집주인의 요구 상황임차인의 위치결론
"집을 샀으니 나가라"(새 집주인)전입신고+실점유로 대항력 보유거부 가능 — 새 집주인에게도 동일 조건 주장
"투자/매도 목적이라 나가라"계약 기간 중거부 가능 — 법정 사유 아님
단순 "사정상 나가달라"(기타 사유)계약 기간 중거부 가능 — 버텨도 불법 아님
집주인·직계존비속 실거주 갱신 거절계약 만료 시점갱신 거절 사유 가능 — 단, 미거주 시 손해배상 청구
차임 2회 이상 연체—해지 요구 사유 — 단 명도소송 등 법적 절차 필요
고의 주택 훼손·허가 없는 변경—해지 요구 사유
집주인 동의 없는 무단 전대—해지 요구 사유
재건축·철거(허가 서류 구비)계약 만료 시점갱신 거절 사유 가능

표의 핵심은 명확합니다. 위쪽 세 줄(거래·투자·단순 사정)은 모두 거부할 수 있고, 그 자리에 그대로 살아도 됩니다. 반면 실거주·연체·훼손·무단전대·재건축은 법정 사유에 해당하므로, 무작정 버티기보다 상황에 맞는 대응(증거 보관, 협의, 법적 절차 확인)이 필요합니다.

특히 "집주인이 직접 살겠다"는 경우는 오해가 잦습니다. 실거주는 계약 갱신 거절 사유이지, 계약 기간 중 즉시 퇴거 사유가 아닙니다. 따라서 계약 기간이 남았다면 즉시 나갈 의무가 없고, 만료 시점에 갱신청구권 행사 여부를 판단하면 됩니다.

불법 퇴거 강요 시 대응 방법

집주인이 법정 사유 없이 퇴거를 강요하거나, 더 나아가 문을 잠그고 전기·수도를 끊는 등 물리적 방해를 한다면, 임차인은 다음 수단을 무료로 또는 저비용으로 활용할 수 있습니다.

대응 수단연락처/절차적용 상황
경찰 신고112문 잠금, 전기·수도 차단, 물리적 퇴거 강요 (형법 제319조 주거침입·강요죄 적용 가능)
법원 방해금지 가처분 신청법원 민원실 안내 (변호사 없이 신청 가능)물리적 강제 행위가 반복되거나 계속될 우려가 있을 때
손해배상 소송소장 작성 후 관할 법원 민사과 접수이사비·영업 손실 등 실제 피해 발생 시 (실손해 + 위자료 청구)
대한법률구조공단 무료 지원132소득 기준 충족 시 무료 법률 상담 및 소송 대리

대응의 순서를 실전 흐름으로 정리하면 이렇습니다.

  1. 즉시 증거 확보: 물리적 방해 행위(문 잠금, 단전·단수 등)는 그 자리에서 사진·영상·녹음으로 남깁니다. 이 증거가 신고·소송·가처분의 기초가 됩니다.
  2. 경찰 신고(112): 물리적 강제 행위가 발생하면 즉시 신고합니다. 단전·단수·강제 퇴거는 형법 위반에 해당할 수 있습니다.
  3. 법률 상담: 대한법률구조공단(132) 또는 주민센터 마을 변호사 상담을 활용합니다(소득 기준 충족 시 무료).
  4. 가처분·손해배상: 방해가 반복되면 법원에 방해금지 가처분을 신청하고, 실제 피해가 발생했다면 손해배상 소송으로 실손해와 위자료를 청구합니다.

일반적으로 필요한 서류는 ① 임대차 계약서 사본, ② 전입세대열람원(전입신고 사실 증명), ③ 피해 사실 증빙(사진·문자·녹음), ④ 등기부등본입니다. 평소 계약서와 전입신고 서류를 잘 보관해 두면 대응이 훨씬 빨라집니다.

새 집주인 교체 시 임차인 권리 — 대항력

집이 매매되어 집주인이 바뀌어도, 대항력을 갖춘 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다. "집을 샀으니 나가세요"라는 새 집주인의 요구는 법적 효력이 없습니다.

대항력 요건 (주택임대차보호법 제3조)

요건내용
전입신고 완료임차주택 주소로 주민등록(전입) 마침
주택 실제 점유실제 거주(점유) 상태 유지

위 두 가지를 모두 갖춘 임차인은 새 집주인에게도 동일한 임대차 조건(보증금·기간 등)을 그대로 주장할 수 있습니다. 즉, 집주인이 바뀌면 새 집주인이 기존 임대차 계약을 그대로 승계하는 셈입니다.

단, 한 가지 중요한 함정이 있습니다. 대항력 취득 시점(전입신고·점유 시점)이 저당권·근저당보다 늦으면, 경매 낙찰 후에는 보호받지 못할 수 있습니다. 선순위 근저당이 잡힌 집에 들어간 임차인은 경매가 진행되면 후순위로 밀릴 위험이 있다는 뜻입니다. 그래서 계약 전 등기부등본 확인은 필수이며, 전입신고는 계약 후 즉시 마쳐야 합니다. 대항력이 없거나 늦으면 위의 모든 보호가 약해진다는 점을 반드시 기억하세요.

전월세 전환율 법정 상한 — 과다 월세 잡아내기

집주인이 "전세 대신 월세로 돌리자"거나 "보증금 일부를 월세로 바꾸자"고 할 때, 월세를 얼마로 매길지가 핵심입니다. 이때 임의로 높은 이율을 적용하지 못하도록 막는 것이 전월세 전환율 법정 상한입니다.

법적 근거

법정 상한율 = 한국은행 기준금리 + 2%p

기준금리가 변동하면 상한율도 자동으로 연동되므로, 계약 시점의 최신 기준금리를 반드시 확인해야 합니다. (2026년 6월 기준 최신 기준금리는 한국은행(bok.or.kr) 공시 확인 필요)

법정 상한율 계산 예시 (기준금리 3.5% 가정 시 상한율 연 5.5%)

월세 계산식은 월세 = (전환 보증금액 × 법정 상한율) ÷ 12 입니다.

전환 보증금월세 상한 계산월세 상한액
5,000만 원5,000만 × 5.5% ÷ 12약 22.9만 원/월
1억 원1억 × 5.5% ÷ 12약 45.8만 원/월
2억 원2억 × 5.5% ÷ 12약 91.7만 원/월
3억 원3억 × 5.5% ÷ 12약 137.5만 원/월

위 예시(5.5%)는 어디까지나 기준금리 3.5% 가정 기준입니다. 실제 기준금리는 한국은행 공시로 확인해야 하며, 전환되지 않고 남는 보증금 잔액에는 전환율이 적용되지 않습니다(잔액은 그대로 보증금으로 유지).

반전세(보증금 일부 + 월세) 전환

전세 보증금 전체가 아니라 일부만 월세로 돌리는 반전세에도 동일한 상한이 적용됩니다.

반전세는 임차인 입장에서 월세 부담이 새로 생기고, 전세보증보험 적용 범위도 달라지므로 주의가 필요합니다.

전세보증보험 전환 후 처리

법정 상한 초과 요구 시 대응법

단계내용
거부 권리 행사상한 초과 전환 합의는 무효 — "상한액으로만 수용하겠다"고 통보
내용증명 발송거부 의사를 서면으로 남겨 분쟁 시 유리하게
분쟁조정위 신청시·군·구청 또는 대한법률구조공단 내 위원회에 무료 신청
법률구조공단(132)무료 법률 상담 지원

법정 상한율은 강행규정이므로, 임차인이 동의했더라도 상한을 초과한 전환 합의는 무효이고 사후에 초과분 반환을 청구할 가능성이 있습니다. 또한 이 상한은 주거용 주택에만 적용되며, 상가·오피스텔(업무용) 등은 다른 법률이 적용될 수 있습니다.

전월세 신고제 — 확정일자 자동부여

세 번째 방패는 보증금을 지키는 출발점인 전월세 신고제(주택 임대차 신고제)입니다. 일정 금액 이상의 임대차 계약을 체결일로부터 30일 이내에 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 별도 주민센터 방문 없이 무료로 확정일자를 받을 수 있어, 대항력·우선변제권 확보에 매우 유리합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 근거하며, 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고가 가능합니다.

2026년 6월 1일부터 계도기간이 종료되어 미신고 시 과태료가 본격 부과되므로, 신규 계약 후 30일 이내 신고는 이제 선택이 아니라 의무입니다.

신고 의무 대상

구분기준
임차보증금6,000만원 초과
월세30만원 초과
계약 유형신규 계약 및 금액 변동 있는 갱신계약
제외금액 변동 없는 갱신계약

신고 의무 지역은 수도권 전역(서울·경기·인천), 광역시(부산·대구·인천·광주·대전·울산), 세종시, 그리고 도(道) 지역의 시(市) 단위(군 단위 제외)입니다. 단기 임대(제주 한달살기 등), 학교 기숙사비, 기준 금액 이하 계약(보증금 6,000만원 이하 + 월세 30만원 이하)은 제외됩니다.

신고 의무자는 임대인 + 임차인 공동 의무이며, 어느 한 쪽이 신고하면 이행으로 인정됩니다(실무상 임차인이 직접 하는 경우가 많음).

신고 혜택

  1. 확정일자 자동 부여 — 별도 주민센터 방문 불필요, 무료
  2. 확정일자를 통한 우선변제권 확보 — 경매 시 후순위보다 먼저 보증금 회수 가능
  3. 대항력 기산점 명확화 — 전입신고 + 확정일자 조합으로 완전한 보호
  4. 임대차 정보 공개로 분쟁 예방 효과

과태료 (2026년 6월 1일 이후 체결 계약분부터)

위반 유형과태료
지연신고 (30일 경과)최대 30만원 (기존 100만원에서 인하)
허위신고최대 100만원
미신고지연신고와 동일 기준

과태료는 공동의무 위반 시 임대인·임차인 각각에게 부과될 수 있습니다.

신청 방법

가장 자주 헷갈리는 두 가지를 짚어 둡니다. 첫째, 30일 기산점은 계약서 작성일이지 잔금일이나 입주일이 아닙니다. 둘째, 전입신고와 임대차 신고는 완전히 별개 절차입니다. 전입신고는 주민센터·정부24에서, 임대차 신고는 rtms.molit.go.kr에서 따로 해야 합니다. 또 금액 변동 없는 갱신계약은 제외이지만, 금액이 1원이라도 바뀌면 신고 의무가 생깁니다.

주택임대차분쟁조정위원회 활용 절차

퇴거든 전환율이든, 집주인과 합의가 안 될 때 소송보다 먼저 고려할 수 있는 무료 절차가 주택임대차분쟁조정위원회입니다. 시·군·구청 또는 대한법률구조공단 내에 설치되어 있으며, 전환율 상한 초과 요구를 비롯한 임대차 분쟁을 무료로 조정 신청할 수 있습니다.

실전에서 권할 만한 활용 흐름은 다음과 같습니다.

  1. 서면 증거부터 남기기: 상한 초과 요구나 부당 퇴거 요구를 받으면, 거부 의사를 담은 내용증명을 먼저 발송합니다. 이 서면이 조정 단계에서 임차인에게 유리하게 작용합니다.
  2. 분쟁조정위 신청: 시·군·구청 또는 대한법률구조공단 내 위원회에 무료로 조정을 신청합니다.
  3. 법률구조공단 병행 상담(132): 소득 기준 충족 시 무료 법률 상담을 함께 받아 조정·소송 전략을 잡습니다.

조정 사례 예시: 임대인이 법정 상한(기준금리+2%)을 초과하는 전환율을 요구한 경우, 임차인은 "상한액으로만 수용하겠다"는 거부 의사를 내용증명으로 통보한 뒤 분쟁조정위에 신청해 상한 범위 내 월세로 조정을 시도할 수 있습니다. 이미 상한 초과 계약에 동의한 경우에도 강행규정 위반이므로 초과분에 대한 무효 주장·반환 청구가 가능하며, 이 역시 조정위·법률구조공단을 통해 풀 수 있습니다.

통합 케이스 — 상황별로 세 방패를 연결하기

단건 안내만 봐서는 보이지 않는, 세 방패가 한 상황에서 어떻게 맞물리는지를 케이스로 묶었습니다.

케이스 1 — 집이 팔렸다며 나가라고 할 때

새 집주인이 "내가 샀으니 나가라"고 합니다. 이때 핵심은 대항력 보유 여부 한 가지입니다.

케이스 2 — 전세를 월세로 돌리자고 할 때

집주인이 전세 2억 원을 월세로 전환하자고 하면서 월 130만원을 부릅니다. 법정 상한(기준금리 3.5% 가정, 5.5%)으로 계산하면 2억 × 5.5% ÷ 12 = 약 91.7만원이 상한입니다. 130만원은 명백한 과다 청구입니다.

케이스 3 — 새 계약·재계약을 했다면 30일 안에 신고

전·월세 계약을 새로 하거나 금액이 바뀐 갱신을 했다면, 계약서 작성일로부터 30일 이내에 rtms.molit.go.kr에서 신고합니다.

이 세 케이스를 관통하는 메시지는 하나입니다. 버틸 권리(대항력·법정 사유), 과다 청구를 잡는 기준(전환율 상한), 보증금을 지키는 절차(신고·확정일자)는 따로 떨어진 것이 아니라, 내 보증금을 지킨다는 하나의 목표로 이어진 세 방패라는 점입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집이 팔렸다고 새 집주인이 나가라고 하는데 거부할 수 있나요? A. 전입신고와 실점유로 대항력(주택임대차보호법 제3조)을 갖춘 임차인은 새 집주인에게도 동일한 임대차 조건을 그대로 주장할 수 있습니다. "집을 샀으니 나가라"는 요구는 법적 효력이 없어 거부할 수 있습니다. 단, 대항력 취득 시점이 선순위 근저당보다 늦으면 경매 시 보호가 약해질 수 있으니 등기부등본 확인이 필수입니다.

Q2. 집주인이 직접 살겠다고 나가라고 하면 나가야 하나요? A. 집주인(또는 직계존비속)의 실거주는 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유입니다. 다만 계약 기간 중에는 즉시 퇴거 의무가 없고, 계약 만료 시점에 갱신청구권 행사 여부를 판단하면 됩니다. 또 갱신 거절 후 실제로 거주하지 않으면 손해배상 청구 대상이 되므로, 관련 증거를 보관해 두세요.

Q3. 집주인이 전기·수도를 끊거나 문을 잠그면 어떻게 대응하나요? A. 물리적 퇴거 강요는 형법(제319조 주거침입·강요죄 등) 위반에 해당할 수 있습니다. 즉시 상황을 사진·영상·녹음으로 확보하고 112에 신고하세요. 행위가 반복되면 법원에 방해금지 가처분을 신청할 수 있으며, 변호사 없이도 신청 가능합니다.

Q4. 집주인이 월세 전환율 8%를 요구해요. 거부할 수 있나요? A. 네. 법정 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%p'(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조)이며, 이를 초과하는 전환 요구는 강행규정 위반으로 무효입니다. 상한액으로만 수용하겠다고 통보하고, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 신청하세요. 이미 초과 계약에 동의했더라도 초과분 무효 주장·반환 청구가 가능합니다.

Q5. 전세를 월세로 바꿀 때 적정 월세는 어떻게 계산하나요? A. 월세 = (전환 보증금액 × 법정 상한율) ÷ 12 입니다. 기준금리 3.5% 가정 시 상한율 5.5%로 계산하면, 전환 보증금 2억 원이면 2억 × 5.5% ÷ 12 = 약 91.7만원이 월세 상한입니다. 실제 기준금리는 한국은행(bok.or.kr) 공시로 확인하세요. 전환되지 않고 남는 보증금 잔액에는 전환율이 적용되지 않습니다.

Q6. 전월세 신고는 꼭 해야 하나요? 안 하면 어떻게 되나요? A. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약(신규 및 금액 변동 갱신)은 신고 의무 대상이며, 의무 지역(수도권 전역·광역시·세종·도 지역 시 단위)에서 적용됩니다. 2026년 6월 1일 이후 체결 계약분부터 지연신고 시 최대 30만원, 허위신고 시 최대 100만원의 과태료가 부과됩니다. 신고하면 확정일자가 자동 부여되어 우선변제권을 확보하므로, 손해 볼 이유가 없습니다.

Q7. 전입신고를 하면 임대차 신고를 따로 안 해도 되나요? A. 아닙니다. 전입신고와 임대차 신고는 완전히 별개 절차입니다. 전입신고는 주민센터 또는 정부24에서, 임대차 신고는 rtms.molit.go.kr에서 따로 해야 합니다. 전입신고로는 대항력을, 임대차 신고에 따른 확정일자로는 우선변제권을 얻으므로 둘 다 챙겨야 보증금 보호가 완성됩니다.

Q8. 2회 차임을 연체하면 바로 퇴거해야 하나요? A. 2회 이상 연체는 집주인이 계약 해지를 요구할 수 있는 사유이지만, 즉시 강제 퇴거가 아니라 계약 해지 통보·명도소송 등 법적 절차를 거쳐야 합니다. 연체가 생겼다면 법적 조치 전에 집주인과 협의를 먼저 시도하는 것이 일반적입니다.

Q9. 법률 지원을 무료로 받을 수 있나요? A. 소득 기준을 충족하면 대한법률구조공단(132)에서 무료 법률 상담 및 소송 지원을 받을 수 있습니다. 주민센터 마을 변호사 상담도 무료로 활용할 수 있고, 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 무료 조정도 가능합니다.

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차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.